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物业管理基本概念的法律分析与应用 地址:江苏省苏州市姑苏区金门路158号协和大厦20楼2012室    咨询电话:0512-65586575

一、当前物业管理的现实环境
    住房私有化幅度持续加大
    有关物权方面的法律法规日益完善
    公众对住房的质量、环境和物业服务的要求越来越高
    公众的维权意识不断增强
    物业管理的法律关系的重要性日益显现
    物业企业面临新的思考和抉择  
二、这些问题我们思考过吗
我们天天谈物业,但我们对物业的范畴和性质真的都了解吗?
我们常常说物权,但物权对于物业管理的核心意义在哪里?
物权法定义的建筑物区分所有权在物业管理实践中到底有哪些作用?
法律法规范畴内物业管理的责任和义务是什么?
物业服务过程中的矛盾和冲突,背后的法律意义是什么?
物业企业应对管理风险的基本守则是什么?
三、物业企业的策略基础
    物业服务的正常开展取决于很多因素,但法律法规是维
护物业企业正常运行和确保最大利益的重要基础。
    物业服务过程中的诸多矛盾和问题,其背后都有与法律
法规相冲突的影子。
    物业服务行业是对法律法规依赖度最高的行业之一,离
开了法律法规的指引,物业企业将误入歧途和陷入困境。对
于一个追求可持续发展的物业企业来讲,应当学会尽可能运
用法律法规来为自己营造有利的经营氛围和规避风险。
    所以,基于法律基础上的策略才是物业企业最好的策略。
四、物业管理法律关系简述
    法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中所形成
的一种特殊社会关系——法律上的权利与义务的关系。
    物业管理的法律关系是法律关系的一种,即调整在物业
管理过程中形成的权利与义务的关系。
      (一)构成法律关系的两个基本点
        1、以法律规范存在为前提
        2、法律关系的内容是权利和义务。
      (二)物业管理法律关系的特征:
    1、主体广泛性:
    产权多元化及参与主体的众多。
    2、权属基础性:
    以产权为基础,权利义务随产权的转移而转移。
    3、国家干预性:
    依法获得产权、依法实施物业管理。
    物业服务企业和业主(物业所有人)是平等的法律主体,也是平等的市场主体。
    (三)物业管理的基本法律框架体系
    1、宪法
    根本大法,制定其他法律法规的基本原则依据。其中关于财产权、城市管理、公民权利等条款的规定,是物业管理相关法律法规立法的指导思想和根本依据。
    2、物权法、民法通则
    物权法是物业管理最重要的法律支撑,其中关于建筑物区分所有权的理论是物业管理的法学基础。
    3、物业管理条例
    开展物业管理的具体指导原则和规定。
    4、其他相关法律法规
    协调解决开展物业管理过程中的各种问题。
五、关于物业      
      (一)物业概念表述的演变     
    “物业是单元性房地产。一住宅单元是一物业,一工厂楼宇是一物业,一农庄也是一物业。故一物业可小可大,大物业也可分割为小物业。”(香港李宗鄂《香港房地产法》)
    “本条例所称物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”(1994年《深圳经济特区住宅物业管理条例》)   
    “物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。”(2003年建设部《房地产基本术语标准》)
    “物业,指房屋及配套的设施设备和相关场地。”(2009年《重庆市物业管理条例》)   
    物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
    一个完整的物业一般包括四个构成部分:建筑物本体、附属设备、公共设施和建筑地块。
    (二)案例     
    案例一:住户金某家中烟道堵塞两年一直未得到解决逐停止缴纳物业服务费,要求物业公司解决问题后再缴纳物业服务费。物业公司以业主欠费为由提起诉讼。诉讼中物业公司提供了一份与开发单位签订的《物业交接协议》,其中未涉及烟道,物业公司据此认为烟道维修不属于自身义务,要求判令金某履行缴纳物业服务费的义务并承担诉讼费用。
    法院判决:驳回物业公司的诉讼请求。
    案例分析:1、当地地方法规和物业管理通行规则明确了物业完整内涵,物业包括共用设施设备。共用烟道属于公用设施,物业公司应付有维修责任。2、物业公司与开发单位的《物业交接协议》虽没有关于烟道的内容,但法规已明确物业包括公用设施,法规的效力大于协议效力。
        案例二:某业主在参与讨论小区物业管理事务时,发表意见说:“我觉得我们小区的物管费有问题,物业公司不过就是门口站站岗,小区扫扫地而已,就这点事我们每户一个月还要交一百多元的物管费,是不是收费太高了?”   
       案例分析:为什么业主会有这样的认识?物业公司如何主动让业主了解物业全部内涵和物业服务的价值所在?
    (三)要点分析
    1、物业是物业管理法律关系中的重要客体之一,是物业管理的对象和基础。
    2、物业服务企业应该全面地展示物业的完整内涵,真正体现物业服务的含金量。物业企业应当且必须通过让业主了解物业进而了解物业服务。
    3、物业服务是一项复杂的综合性劳动,其劳动价值应该得到尊重和体现。
    六、关于物权
      (一)概念:物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。      
       (二)案例:南昌某地产开发商,其开发的东方花园小区随着业主入住不断增多开始组织召开业主大会并选举业主委员会。业主大会召开时,业主胡某等认为开发商不具业主资格,不能参与业主大会行使表决权。而开发商认为其有资
格参与业主大会并行使权利。最终开发商参加了会议并行使权利,做出了相关决议。胡某等认为开发商违法,故请求法院撤销相关违法决议。
       法院判决:驳回胡某等业主的诉讼请求。
       案例分析:本案中业主大会召开时,开发商还有部分房屋没有出售,该部分房屋所有权属于开发商。根据《物权法》的向相关法律法规,房屋所有权人就是业主,而本案中的开发商享有法律赋予的业主权利,因此开发商出席业主大会并
行使表决权是正当合法的。
    (二)要点分析
    1、获得物权是取得业主身份的前提条件。
    2、物权获得的法律依据是产权证或有效合同。(依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。——区分所有权解释第一条)
     3、物权的取得决定了业主权利的来源、权利的构成和权利的行使。
    4、维权行动与侵权行为。   
七、关于建筑物区分所有权
       (一)概念:
    建筑物区分所有权是指数个业主(即区分所有权人)共同拥有一个建筑物时,业主对建筑物专有部分享有所有权,对专有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的权利。      
    建筑物区分所有权理论是物业管理的法学基础
    (二)建筑物区分所有权由三部分构成,专有部分所有权是基础利。业主转让建筑物专有部分所有权的,其共有部分的共有权和共同管理权一并转让。
    (三)业主可自行管理建筑物及其附属设施,也可委托物业服务企业或其他管理人管理。
    自行管理即指业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。
    委托管理就是业主委托物业服务机构对建筑区划内物业进行全方位一体化的专业管理。
     (四)业主行使专有部分所有权和共有部分共有权,不得危及建筑物的安全,不得侵害公共利益和其他业主的合法权益。业主不得以放弃共有权利为由拒不履行共同义务。
    (五)物业共有部分的特点
    1、对专有部分具有从属性。买了专有部分,自然就有共用部分。
    2、共有部分本身不可分割,不能单独处置。
    3、使用特点:不安份额使用。可先后使用,共同使用。
    4、按份额承担义务:费用分担等。
      (二)案例
      案例一:孙某和张某是同事,两家是住同一层楼的对门邻居。由于设计原因,每户门前有不到两平方米的楼梯平台。张某装修时加装一铁门,将自己门前楼梯平台圈占了进来。孙某认为张某的做法虽不妨碍通行,但其无论如何不能圈占
大家公摊的楼梯平台,于是通过物业公司要求其恢复原状。张某拒绝,孙某将其诉至法院。
        法院判决:孙某胜诉,责令张某撤除增加的铁门,恢复楼梯平台原状。
        案例分析:根据《物权法》第七十条规定,孙某和张某对各自住宅套内部分享有专属所有权,而对墙壁、楼梯、楼梯平台等享有共有权。相邻之间的楼梯平台属共有财产,任何一方都不能占为己有。张某增设铁门将部分共有的楼梯平
台圈为己有侵犯了孙某对共有财产享有的权利。
        案例二:老张儿子为其老两口购买了一套商品房。为方便老两口进出儿子为其选择了一楼,并为其缴纳了第一年的物业服务费。第二年物业公司想老张收费时,老张见上面有电梯费,于是以自己住在一楼没使用电梯为由拒绝缴纳。物
业公司与其多次协商未果,逐向法院提起诉讼。
    案件结果:经法院调解,老张和物业公司达成了协议,补缴了该部分欠缴的费用。
    案例分析:《物权法》第七十二条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。不得以放弃权利不履行义务。” 本案中一楼的业主是否应缴纳电梯费,实质问题是小区公用设施的分摊问题。首先,电梯从用途上看属于小区的共用设施,是小区业主共同财产,其维护应由全体小区业主来分摊费用。无论使用与否,业主都应缴纳电梯费。其次,物业公司提供的电梯运行服务属于公共性服务。按我国现行物业管理有关政策规定,公共服务的费用由全体业主分摊。
        案例三:李刚家住某小区一楼,一天他发现自己和妻子在卧室里的生活场景被人偷拍发到了小区论坛上。经过了解,原因在于社区居委会和物业公司在他卧室外面的绿地上建了一座小花园,增加了花池、座椅和健身器材。正是站在花池、座椅和健身器材上,原本私密性尚可的自家卧室才能被清楚地看到。于是李刚要求物业公司拆除花池和健身器材等,并承担违约责任。物业公司认为自己建花园是为了丰富小区居民生活,况且也征求了其他一楼业主意见且都签字同意(当时李刚不在家,未向他征求意见)。因此,物业公司觉得李刚是因为自己不小心才出了问题。双方争执不下,李刚将物业公司诉至法院。
    法院判决:物业公司拆除花池和相关健身设施。
    案例分析:1、《物权法》第七十六条规定了由业主共同决定的七大事项。本案中变更公共绿地区域使用用途应属第(七)项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。根据法律规定,应符合“双过半”条件。显然,本案中物业公司只征求了一楼业主意见是远远不够法定数量。无论物管公司处于何种目的,却是不能擅自改变小区原有规划。2、小区公共利益与业主个人利益需要得到平衡。本案中且不说物业公司违反了法律相关规定,事实上确实为李刚造成了严重的生活影响。
公共利益以大多数人的利益为目的,是法治社会化的必然要求。但是以牺牲个人的权益来满足公共利益需要,显然不是现代法治社会所最求的目标。也就是说,公共利益的实现并不能以损害个人合法利益为前提。李刚作为小区合法业主,其居住权益理应受到尊重和保护。修建小花园的事项既未事先征求李刚本人同意,也不是由符合法定人数的业主共同决定,因此应予撤销。
       案例四:重庆市经开区一别墅区,舒先生和庞先生两家原是两栋独立别墅的业主。两栋别墅间原有一亩多地为公共绿地。但庞在未经相关部门审批,也未征得小区其他业主同意之下,将公共绿地改建为私家花园。并在私家花园安上铁门,铁门两边安上大型石狮和花盆。舒先生认为,公共绿地属于小区全体业主共同所有,按照物权法规定,共有部分不应该由哪家业主私自圈起来。于是起诉要求庞家将私家花园恢复为公共绿地,拆除安放的大型石狮和花盆。    庞先生称,此房是2004年买的二手别墅,买的时候私家花园就修好了,也像其他业主家一样,用栅栏围了起来。后来,他为了美化环境,就在进花园的铁门处安放了两个石狮,铁门外两侧各摆放了一个花盆。庞先生称,“买别墅送花园”是行业潜规则。如果他违法,那大部分独栋别墅业主都违法,都应该拆除。        
        法院判决:恢复为公共绿地。
    法官意见:一审法官称,庞家将别墅建筑物周边的绿地用栅栏和铁门圈成私家花园,并安放一对石狮和花盆,应当举证证明这些绿地属于他个人所有。但庞家无法举证证明私家花园地盘属于他的所有权,所以应该拆除。法院为此认为,私家花园的地盘属于小区全体业主的公共绿化地盘,该私家花园的形成也侵犯了其他业主的权利。最后遂判决庞家拆除栅栏、铁门以及安放在铁门两侧的石狮、花盆,恢复该处为公共绿地。
       根据《物权法》规定,建筑区划内的绿地,属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。比如小区内地面和屋顶公共地盘被个别业主用来做私家花园时,小区业主大会和业主委员会只能行
使管理权。而只有业主才有资格起诉侵犯公共地盘的人。对于地面绿地被侵犯的,全小区业主都可起诉。若是屋顶被占的,影响的是该栋楼,原则上应是所在楼栋的业主起诉。
    (三)要点分析
    1、建筑物区分所有权不具有传统意义上的排他性,单个业主行使所有权有条件限制。其对专有部分或共有部分不当行使所有权时,均应承担责任。
    2、限制业主滥用物权,约束业主不当行使建筑物区分所有权是物业管理的应有之义。
    3、对共有部分享有共有权和共同管理权利的同时,必须承担相应的共同义务。放弃共同权利不能成为放弃共同义务的理由,这正是个别业主拒交物业服务服务理由不成立以及相关地方法规不专业不规范的理论依据。
    4、业主既是物业管理的权利主体,又是物业管理的责任主体。物业企业的管理权基于物业服务合同授予,其行为受业主监督。所以业主不能认为物业管理是物业企业强加的,物业企业也不能以“管理者”自居。
    5、业主按其拥有的专有部分所有权对应比例履行义务。
这正是目前通常以业主所拥有的住宅和经营性用房的建筑面积确定其承担物业服务费数额的依据。
    6、业主自治是一种主体权利;业主自管是一种管理方式。
    7、制定管理规约的必要性及管理规约的作用。
    8、物业区域公共事务的决策规则——法定比例业主及权属面积通过。
            〔第八条  物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:
    (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
    (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
     第九条  物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:
    (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;
    (二)总人数,按照前项的统计总和计算。 〕
                                            ——区分所有权解释   
     9、为什么要收物业服务费?解决共有物业的管理问题,保证其正常使用功能和使用环境。
    10、专项维修资金的必要性和缴交义务。
    11、业主对共有物业的权利义务。
八、关于物业管理
      (一)概念:
    是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
       (二)案例
       案例一:李某是某小区业主,其住宅物业服务费每月近两百元。李某认为自己不需要接受相应的物业服务,逐向物业公司提出以放弃物业服务而拒绝缴纳物业服务费。物管公司不同意其请求,李某向主管部门提起投诉。
    主管部门意见:李某的想法是不符合物业管理相关规定的,说服李某放弃不正确的做法。
    案例分析:1、业主和物业企业之间是一种平等的民事法律关系,双方的法律关系基于物业服务合同而产生。因此双方对合同均负有诚实信用、忠实履行的义务。2、依照合同接受物业服务是业主的一项权利。从民事权利的性质来
讲,权利人可以放弃。但在物业管理法律关系中,业主接受物业服务的权力不仅是个人的权利,而具有成员权的性质。在此种情况下,物业服务具有集体公益性,业主不能以放弃自己对公益的享有而不履行的自己的公益义务。
    案例二:2003年除夕,业主高文的儿子高天与同伴在小区放鞭炮,两次将鞭炮塞入一污水井。井盖被炸起,蹲在一旁的高文被井盖击中头部,于当日死亡。高文以小区未设警示标志,未按时清理化粪池为由将物业公司诉至法院,要求
赔偿损失20余万元。物业公司辩称,高天两次将鞭炮塞入污水井,有明显过错;其法定监护人未尽到监护责任,实施导致受害人死亡的直接原因。同时物业公司已按合同约定和相关规定委托专业公司按时凊掏了化粪池,履行了职责。化粪
池非法定危险品,无义务设定危险警示标志;且事前张贴了告示,禁止业主在小区内燃放鞭炮,尽到了告知义务,故对事故发生无任何过错。
    法院判决:物业公司无过错,对事故的发生不应承担民事责任。依法驳回高文的诉讼请求。
    案例分析:法院审理此案是认为,高天已满10岁,系限制民事行为能力人,具有一定判断力,本人应付主要责任。监护人未尽相关责任,购买鞭炮让高天燃放,是导致事故发生的直接原因,故高天父母应对此次事故负责。物业公司无
主观过错,尽到了善良管理人的义务,对事故的发生不应承担民事责任。本案物业公司胜诉的关键在于根据合同和法律尽到了相关义务,因此可以免责。
    案例三:徐某给某小区业主陈某汇款7740元,之后发现陈某未收到。经向邮局查询,款已投递到陈某所住小区门岗处。而该门岗予以否认。徐某将物业公司告上法院,要求物业公司赔偿汇款、往来误工费、交通费、住宿费等。
    法院判决:物业公司赔偿徐某汇款、误工费、交通费等共计10209.75元。
    案例分析:邮局将汇款投递到小区收发室,履行了投递义务。物业公司收到汇款通知后本应妥善保管并应及时交给收款人。但物业公司未交到收款人手中,也无证据证明取款人是陈某。对此,物业公司确有过错,对此造成的损失应承
担赔偿责任。此案值得思考的问题是,物业企业到底应不应该承担信件汇款的代收代投义务?
    案例四:2005年晚,孔某经过李家沱某小区2栋楼下超市时,被楼上掉下的一块砖头砸中头部。经抢救五天后苏醒,鉴定为重型颅脑受伤导致下肢行动障碍伤害为7级,智力伤害为10级。案发后警方现场勘查,该楼3楼为一公共平
台,现场有自制乒乓台,台下有类似砖头,但始终没找到肇事者。后孔某将该楼64户业主和物管公司告上法庭。
    法院判决:物管公司赔偿孔某经济损失50403.18万元。
    案例分析:天降不同物件法院认定的责任人可能是不同的。本案中的砖头具有危险性,且侵权人不明确,但明显不具有多数性,所以不能推断楼上64户业主有过错。应该由导致孔某伤害但无法确定的第三人负责。物业公司作为小区管
理义务人,对于置放于公共场地有可能导致严重后果的废弃物未及时清理,没有有效防止伤害的发生,具有过错,应当承担补充赔偿责任。
    案例五:2003年7月,家住广元市某小区的业主刘某家中防盗门被撬,财产被盗。刘某报案后因案件迟迟未破,便要求物业公司赔偿。业主认为,自己交了物业费,现家中被盗是物业公司失职,为此应由物业公司赔偿。刘某的要求遭
到物业公司拒绝,于是其便将物业公司告上法庭。
       法院判决:驳回刘某诉讼请求。
       案例分析:安全责任是业主和物业公司共同的事。物业管理中的保安服务只能起到群防群治的社会综合治理作用,是一种社会秩序维护和治安防范服务,而不是安全保障服务。
《物业管理条例》排除了物业企业对业主的人身和私有财产保镖、保管和保险的职责。物业公司应根据物业服务合同约定的服务标准加强安全防范的力度和措施,有效预防违法犯罪行为的发生。但对因罪犯犯罪行为造成的人身、财产损失
法定赔偿责任。判断物业公司是否履行了相应安全防范职责的组要依据是物业服务合同,对于已经按照合同约定履行了管理职责的,就不应承担相应的责任。
            (三)要点分析
    1、物业企业的管理行为属性——授权管理。
    2、物业管理的本质——通过物业管理专业服务,保障共有物业的持续运行、正常使用和良好状态,延续其使用寿命。
    3、物业服务的对象是人还是物——共有部分(共有物业)和居住者行为
    4、物业服务(或管理)的行为准则——依法与执行合同。物业企业应当履行法定和合同义务。
    5、物业服务合同的核心内容——服务需求与服务内容,服务标准与收费标准,提供服务与接受服务的规则。   
九、物业管理实践中热点法律问题探讨
        (一)《物权法》、《物业管理条例》等法律法规中“相关业主”和“有利害关系业主”如何界定?“相关业主”和“有利害关系业主”的范围在实际操作中如何界定?是部分相关(有利害关系)业主,还是全体相关(有利害关系)
业主?何种情况下适用部分相关(有利害关系)业主?何种情况下适用全体相关(有利害关系)业主?
      “第十一条  业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到
或者可能受到不利影响。”(区分所有权司法解释)
    (二)物业服务区域内公共场所发生人身意外伤害事件的法律责任如何界定?
    1、公共场所摔倒引起的致人意外伤害;
    2、公共场所堆放物、设置物引起的致人意外伤害;
    3、植物引起的致人意外伤害;
    4、不同情况下高空抛物或高空坠物导致的意外伤害;
    5、业主、使用人及其关系人发生纠纷导致的意外伤害;
    6、物业服务区域内交通事故导致的意外伤害。
    (三)因专项维修资金无法及时到位,导致房屋、设备、设施等无法实施及时修复,由此造成的人身、财产损失由谁承担责任?
    (四)业主出现违法违规行为,物业企业劝阻、制止无效造成严重后果的责任界定。
    (五)业主人身、财产损害的责任
    1、责任主体
    《物权法》第八十二条规定“物业服务企业或其他管理人根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”
      《物业管理条例》第二条规定“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相
关秩序的活动。” 
     《中华人民共和国警察法》第二条规定“人民警察的任务是维护国家安全,维护社会治安秩序,保护公民的人身安全、人身自由和合法财产,保护公共财产,预防、制止和惩治违法犯罪活动。”
   《物业管理条例》第四十七条规定“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。” 
    最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条指出“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织,未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害,赔偿权
利人请求其承担相应赔偿责任的,人民法院应予支持。”
       物业企业合理限度范围内的安全保障义务体现在:一是制度建设方面的安全保障义务;二是设备设施管理方面的安全保障义务;三是服务管理过程中公共秩序维护方面的安全保障义务;四是协助防范违法行为的安全安全保障义务。 
     2、责任依据
    《民法通则》第一百零六条规定“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任。”第一百一十一条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或者采取补救措施,
并有权要求赔偿损失。”
    《物业管理条例》第三十六条规定“物业服务企业未能履行物业服务合同约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应法律责任。”
      3、特殊情况下的责任问题
    (1)业主居于家中被盗;
    (2)门窗锁闭完好,无任何撬痕,业主告称家中被盗;
    (3)业主外出不锁闭门窗,对安防设施不予设防,家中被盗;
    (4)物管对其安全隐患予以告知后,业主不予整改,家中被盗;  
     (5)物业服务区域内业主、使用人及其关系人实施的偷盗行为;
    (6)便于携带的被盗物品被带出小区(如服装现金首饰、手机、手提电脑、照相机等);
    (7)不按规定停放车辆导致车辆受损或被盗。
    (8)业主、使用人及其关系人发生纠纷导致的人身伤害。
        物业管理是一门实践性很强的工作,同时也是一门涉及多种理论和知识的工作。今天的物业管理正在发生深刻的变化,希望大家加强学习和思考,熟练掌握并灵活应用涉及物业管理的法律法规,以扎实的专业知识去解决实践中不断出现的新问题。

 

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